Deze keer staat Paul Schendelaar, VvE-beheerder en vennoot bij de HuisHouding in de spotlight. We vroegen hem het hemd van het lijf en kregen een mooi kijkje in zijn functie als (maatschappelijk betrokken) VvE-beheerder. Lees meer over zijn visie bewustwording van de herbouwwaarde, het bedienen van kleine VvE's, wat zijn opleiding milieutechnologie nog dagelijks betekent in zijn werk, hoe hij als procesbegeleider een verduurzamingsproject van 2,8 miljoen euro initieert en begeleidt, op welke manier hij graag iets voor gebouw, stad en wereld doet, waarom je als VvE-beheerder niet als een ‘all-you-can-eat model’ gezien moet worden en uiteraard waarom hij lid is van onze vereniging en wat hij van ons keurmerk vindt.
Zelfstandig Werken, Zonder Lastige Managers
Paul rolde in het vak doordat zijn toenmalige vennoot, die hij kende van een vorige baan, hem vroeg om bij hem te komen werken nadat Paul zijn baan had opgezegd. Dit was in 2009, alweer zo’n 15 jaar geleden. Paul was niet bekend met VvE-beheer, maar na drie banen in loondienst verlangde hij naar ondernemerschap en wilde ‘geen lastige managers’ meer. Dit is ook hoe de HuisHouding nu omgaat met medewerkers: zelfstandig bepalen hoe je je werk doet en aan wie je verantwoording aflegt. Dit is een belangrijke motivator voor hun medewerkers. Ze hebben geen mensen in loondienst, maar werken met een franchiseconstructie waarbij iedereen zijn eigen winkel binnen het bedrijf heeft. Ze hebben één vestiging in Amsterdam.
Voortstuwend in de vaart der volkeren
Bij de HuisHouding werkt Paul samen met een andere vennoot en twee collega’s. Met het team van vier en een flexibele schil beheren ze ongeveer 175 VvE’s, wat neerkomt op zo’n 6000 deuren, inclusief parkeerplaatsen. De herbouwwaarde van het vastgoed dat ze beheren is ongeveer 2,2 miljard euro. Paul benadrukt hierbij: “Veel beheerders zijn zich niet bewust van de onderliggende herbouwwaarde waar zij samen met het bestuur en de leden voor zorgen. Wij beheren met z’n allen een aanzienlijk deel van het vastgoed in Nederland en dragen bij aan de vooruitgang en ontwikkeling ervan oftewel: voortstuwend in de vaart der volkeren.”
Juist ook voor kleine VvE's!
Paul vertelt dat het werkgebied van de HuisHouding voornamelijk in Amsterdam ligt. “Maar we zijn ook actief in Amstelveen, Diemen, Weesp, Alkmaar, Utrecht, Aalsmeer, Heemstede en eigenlijk de hele Randstad. Ook hebben we wat VvE’s in Amersfoort. We hebben zelf geen beperkingen in de regio waar VvE’s klant willen worden, maar we merken wel dat VvE’s vaak een beheerder uit de regio willen.
We werken met verschillende beheerpakketten, waardoor we ook de kleine VvE’s kunnen ondersteunen. Als ze alleen maar een administratief pakket nodig hebben, kunnen we dat ook bieden.” Veel VvE-beheerders nemen geen kleine VvE’s aan, dat vindt Paul jammer. “Dit werk professionaliseert enorm en de eisen voor VvE’s zijn toegenomen. Grote VvE’s ontkomen er niet aan om een beheerder te hebben, maar kleine VvE’s hebben moeite om een beheerder te vinden. Wij nemen deze kleine VvE’s wel in beheer en bieden ze een beperkter pakket. Voor kleine VvE’s met bijvoorbeeld 5-7 appartementsrechten hoeft er niet veel te gebeuren. We helpen deze VvE’s op weg, maar doen geen technisch beheer voor ze. We leveren vooral de financiële administratie, ze krijgen een complete Twinq omgeving waarmee historie bewaard blijft, helpen bij het voorbereiden van de algemene ledenvergadering en geven namen door voor betrouwbare offertes. Hierdoor kunnen deze VvE’s vooruit en blijven de kosten laag. Kleine VvE’s zijn hier blij mee en makelaars ook, omdat het goed is voor de verkoopopbrengst.”
Mensen helpen en Amsterdam mooier maken
Op de vraag wat zijn werk nou zo mooi maakt, geeft Paul aan dat hij het leuk vindt om mensen blij te maken en te helpen. Als VvE-beheerder is hij daar dagelijks mee bezig, ook al weet niet altijd iedereen wat VvE-beheer nou precies inhoudt. Bestuurders weten heel goed wat je doet, en goede contacten met hen kunnen het werk veel bevrediging en een gevoel van nut voor de samenleving geven. Daarnaast is Paul graag bezig met de gebouwde omgeving en draagt hij graag bij aan de instandhouding van de prachtige stad Amsterdam!
De diversiteit van het werk spreekt hem ook aan; geen dag is hetzelfde. Hij houdt ervan om meerdere ballen in de lucht te houden en vindt voorspelbaarheid saai. Het slimmer en efficiënter maken van processen en nadenken over verbeteringen vindt hij ook leuk.
Verduurzaming is een persoonlijke motivatie voor Paul. Met een achtergrond in milieutechnologie kijkt hij altijd naar mogelijkheden om dingen duurzamer te doen/maken. Deze innerlijke motivatie neemt hij elke dag mee naar zijn werk.
Meer dan alleen geld verdienen: bijdragen aan de maatschappij
Paul is veel met verduurzaming bezig. Als hij bijvoorbeeld in een pand oude TL-buizen ziet, moedigt hij het bestuur aan om over te stappen op LED-verlichting, de investering hiervoor is namelijk binnen 2,5 jaar terugverdiend en dit leidt tot energie- en kostenbesparing.
Een voorbeeld van een groot verduurzamingsproject is de Oranjehof, een gemeentelijk monument met 112 appartementen in Amsterdam-West. Dit gebouw, een van de eerste galerijflats in Amsterdam, heeft een bijzondere bouwgeschiedenis en werd tijdens de Duitse bezetting in 1942 gebouwd. Door het tekort aan bouwmaterialen en gekwalificeerd personeel tijdens de oorlog is de kwaliteit van het gebouw gaandeweg afgenomen. De verduurzaming van de Oranjehof gebeurt in twee fases met een Warmtefondslening van 2,8 miljoen euro. De maatregelen omvatten het isoleren van leidingen, CO2-gestuurde ventilatie, omzetten van klassieke verlichting naar LED, nieuwe elektriciteitsinfrastructuur, installatie van zonnepanelen, HR++ glas aan de galerijkant en een nieuwe dikke isolatiewand.
Paul is procesbegeleider en initiator van dit project. Hij en zijn collega’s hebben geholpen met de leningaanvraag, het inleveren van gegevens, het begeleiden van vergaderingen en het beantwoorden van vragen van verschillende partijen, waaronder de gemeente en monumentenzorg. Ze rekenen hier overigens niets extra's voor, omdat Paul en zijn collega’s van mening zijn dat je niet alleen op de wereld bent om geld te verdienen, maar ook iets voor de maatschappij moet doen.
De Oranjehof is blij met de verduurzaming, die jaarlijks duizenden tonnen CO2 bespaart en veel comfort toevoegt. Dit is niet alleen goed voor het gebouw, maar ook voor de stad én de wereld. Voor de HuisHouding betekent dit overigens ook minder storingsmeldingen door het verduurzaamde en gerenoveerde gebouw!
Voorkom het ‘all-you-can-eat model’
Op de website van de HuisHouding staat vermeld: de HuisHouding... al ruim 15 jaar continuïteit verzekerd. We vroegen Paul hoe dit in het bedrijf tot stand komt?
Paul legt uit: "Wij merken dat VvE’s veel waarde hechten aan iemand die alles van hen weet. Een vaste relatiemanager die alles voor ze doet. Weinig verloop is hierbij de sleutel. Bij de HuisHouding werken we met academisch opgeleide mensen die zich willen blijven ontwikkelen. Onze branche is voor hen dan ook uitermate geschikt; de wereld verandert, VvE’s veranderen: besturen wisselen, eigenaren wisselen en de wet- en regelgeving verandert. Maar jij – als beheerder – bent de continue factor. Daarnaast draag je als VvE-beheerder zichtbaar bij aan gebouwen en omdat je alles doet voor een VvE, heb je altijd een antwoord op hun vragen. Je bent hun rots in de branding!”
Paul z’n ervaring leert dat het maken van duidelijke afspraken het ‘all-you-can-eat model’ kan voorkomen. We hebben bij de HuisHouding weinig conflicten en problemen doordat we duidelijk zijn in wat we doen en nee durven zeggen. Extra service wordt alleen geleverd als het past binnen de beheerovereenkomst of tegen extra kosten.” Paul adviseert startende beheerders dan ook om duidelijk te zijn over wat wel en niet binnen de vaste beheervergoeding valt.
Lid BVVB sinds het eerste uur
De HuisHouding is sinds het begin al lid van BVVB. Paul: "We wilden ons als kleine club professionaliseren en onze toegevoegde waarde als VvE-beheerder laten zien. Zo leveren wij bijvoorbeeld – net als een accountant – de jaarrekening, maar voegen veel meer waarde toe en dat mag ook erkend worden in de maatschappij. Omgekeerd mag de maatschappij dan ook iets van ons verwachten. Dus om onze beroepsgroep te beschermen en de goede beheerders te behouden, maar ook om maatschappelijk iets toe te voegen, zijn wij lid van BVVB en dragen wij met trots het BVVB Keurmerk.
Daarnaast vind ik de vertegenwoordiging richting politiek, ministerie en overheid een hele belangrijke factor. Als wij geen tegengas geven op soms de overvloed aan regelgeving, kan onze beroepsgroep weleens verdwijnen. Denk hierbij aan de wet Wki en het bankenprobleem. De Wki knabbelt aan de toegevoegde waarde van VvE-beheerders en zorgt voor hogere kosten voor VvE’s en hun leden, terwijl het juist bedoeld was als bescherming! Banken werpen drempels op, zijn traag en niet meer deskundig. Dit remt onze groei, vertraagt de set-up van nieuwe klanten en kost veel tijd! De digitalisering van de KvK is daarentegen heel prettig: er zijn geen formulieren meer nodig en alles kan online. Als banken dit voorbeeld volgen, kunnen we verder!
Kortom, we moeten ervoor waken dat VvE’s de toegevoegde waarde van de beheerder niet meer zien en dat de beheerder straks niks meer mag. Dat vind ik een belangrijke taak voor de branchevereniging. Ik ben dan ook erg blij met de aansluiting bij MKB NL, dat nog meer slagkracht geeft richting politiek, ministerie en overheid.”
We zitten daar als branche, niet als concurrenten!
Op de vraag of hij naar BVVB-bijeenkomsten gaat antwoordt Paul als volgt: “Ik probeer altijd naar de BVVB bijeenkomsten te gaan, ook al komt het vaak slecht uit door mijn drukke werk. Ik vind de discussies erg interessant en waardevol. Ik kom altijd terug met nieuwe ideeën, inspiratie en een andere manier van kijken. Het behalen van PE-punten is zeker niet de enige reden om te gaan! Tijdens de bijeenkomsten heb ik andere leden van BVVB nooit als concurrenten gezien. Iedereen is open en eerlijk en deelt knelpunten. We zitten daar echt als branche, niet als concurrenten. De sfeer is altijd heel prettig.”
Tot slot: alleen is maar alleen en je weet niet wat je niet weet
Wil je andere beheerders nog iets meegeven? Paul: “Beheerders die nog geen lid zijn, raad ik aan om lid te worden. Je zit onder een paraplu van gelijkgestemden die willen dat dit beroep verder professionaliseert en beschermd wordt tegen maatschappelijke- en overheidsinvloeden. Alleen is maar alleen; je weet niet wat je niet weet en je kunt zomaar misstappen begaan. De branchevereniging helpt je dat te voorkomen en biedt bescherming.
Aan collega-beheerders wil ik meegeven: hou je bij je leest, durf nee te zeggen als je iets niet kunt. Durf te vragen en stel je kwetsbaar op; niemand weet alles. Wees duidelijk en zoek de verbinding met andere leden: ik sta paraat!”